Vendre un terrain en France implique une série d’étapes, de considérations juridiques, de démarches et formalités administratives. Que vous soyez propriétaire d’un terrain, d’une propriété vacante ou d’un patrimoine hérité, comprendre le processus est une nécessité pour une vente réussie. Pour être sûr de dégager un capital conséquent sur la vente d’une partie de votre propriété ou simplement de votre terrain à bâtir, voici les démarches à suivre expliquées dans ce guide.
Sommaire :
Bien vendre son terrain : les 6 étapes à respecter
Vous vous demandez sans doute comment vendre vous-même votre terrain ? Que vous soyez à votre première expérience ou pas, la procédure de vente des terrains est très différente de celle de la vente d’un bien immobilier. Voici l’ensemble des démarches à faire pour réussir la vente de votre parcelle de terrain.
Étape 1 : l’étude de faisabilité du projet
La première démarche à faire est de consulter à la fois, le plan local d’urbanisme (PLU) et le plan d’occupation des sols. Pour ce faire, rendez-vous à la mairie de votre région ou localité pour accéder à ces documents stratégiques. Selon Patrice Petit (ex-président de la FNAIM), le PLU est un document qui établit les règles et les normes d’urbanisme à suivre tout en établissant la faisabilité de votre projet de vente de terrain.
Le plan local d’urbanisme répond à toutes vos questions relatives à la vente de votre terrain.
Il vous permet de savoir si vous pouvez céder une part de votre propriété, si la parcelle de terrain à vendre est constructible ou pas ou alors, si le nombre de m2 convient à la norme minimale. C’est à la mairie de votre localité que vous pourrez obtenir toutes les autorisations nécessaires pour vendre votre terrain.
Au cas où il n’existerait aucun plan d’urbanisme local dans votre localité/ville, référez-vous au règlement national d’urbanisme ou à la carte communale de la ville. Par contre, si vous pouvez réaliser votre projet de vente, n’hésitez pas à vous renseigner sur le droit de passage, les servitudes, les équipements de base tels que le réseau de gaz, d’eau, d’électricité, de connectivité, etc.
Étape 2 : mesurer le terrain et le borner
Vous devez recourir à un géomètre si vous vendez une partie de votre terrain. Il intervient dans un premier temps pour examiner la surface à enlever en tenant compte de vos demandes et du PLU. Il lui appartient ensuite de délimiter le nouveau terrain afin de garantir les contours et donc la surface à l’acquéreur. Si le terrain est bordé par une propriété privée, le géomètre-expert fait appel aux voisins pour prendre connaissance de leur titre de propriété et les dessins joints à leur acte de vente.
Il devra aussi discuter avec eux dans un processus de ce qu’on appelle « bornage contradictoire ». Il délimite ensuite la limite entre les deux propriétés et fait signer à chaque voisin le procès-verbal de démarcation ou de bornage. Ce procédé s’effectue sur le site et se solde par la pose de bornes (piquets, pierres, etc.). Le géomètre vous délivre le document ou acte de modification du parcellaire cadastral ou acte d’arpentage.
Par contre, le bornage est facultatif (mais encouragé) lors de la vente d’un terrain indépendant. La seule chose à faire dans ce cas est de vérifier si votre terrain a déjà été borné. La vérification peut se faire directement sur la plateforme web de l’ordre des géomètres. De nombreux vendeurs pensent que le simple examen du registre cadastral est suffisant en matière de délimitation foncière, sauf en Alsace-Lorraine où il fait littéralement foi.
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Étape 3 : estimer la valeur du terrain
Bien sûr, vous devez d’abord estimer la valeur marchande de votre terrain avant de le vendre. S’il n’est pas viabilisé par exemple, sachez déjà que les frais de viabilisation seront déduits de votre prix de vente. En réalité, la viabilisation est une donnée cruciale dans le processus de vente d’un terrain, y compris lors de la construction. Les acheteurs peuvent d’ailleurs se décourager si votre terrain n’est ni viabilisé ni connecté à un réseau.
Vous pouvez solliciter l’expertise d’un agent immobilier, d’un spécialiste du foncier ou d’un notaire pour estimer votre terrain. Il aura la charge d’examiner les caractéristiques de votre terrain (accessibilité, superficie, accès aux infrastructures/voies de communication, présence d’équipements sociaux de base, etc.).
L’expert devra aussi examiner l’environnement et le relief du terrain avant (nature du sol et sous-sol, inclinaison ou horizontalité du terrain, vue et paysage du terrain, etc.). C’est sur la base de toutes ces informations que l’expert fixe le prix. Selon la municipalité, le prix au m2 s’établit selon la valeur du terrain, en tenant compte du marché et, bien sûr, de la négociation de l’acheteur.
Étape 4 : mettre son terrain en vente
Vous pouvez vous-même mettre votre terrain en vente à travers les journaux ou plateformes de publications spécialisées. Vous pouvez le faire par l’intermédiaire d’un ou plusieurs agents immobiliers.
Il est possible d’informer également l’un des constructeurs de maisons qu’un terrain est à vendre. Toutefois, sachez que vous devez constituer un dossier de vente solide sur la base des documents suivants :
- Titre de propriété ;
- Procès-verbal de bornage ;
- Diagnostic technique obligatoire (état des dangers et polluants [ERP], termites, et assainissement si le terrain est vendu viabilisé).
Peu importe la stratégie commerciale utilisée, votre dossier de vente doit nécessairement comporter ces trois documents. De cette façon, si un acheteur (personne ou promotion) se présente, vous pouvez vous accorder sur le prix et conclure la vente.
Étape 5 : mettre le terrain en valeur
Il est préférable de nettoyer ou d’aménager votre terrain avant de le vendre. Le but de cette action est de séduire l’acheteur et permettre à ce qu’il puisse l’apprécier à sa juste valeur. Réaliser ce type de travaux offre un avantage supplémentaire à votre terrain s’il est difficile d’accès ou même s’il est trop accidenté.
Il est possible de remblayer les zones accidentées afin de rendre votre terrain plus accessible.
Si vous avez choisi de vendre vous-même votre terrain sans intermédiaire, prenez la peine de présenter à l’acquéreur les potentiels défauts ou atouts du terrain. Il faut aborder tous ces points avec l’acquéreur et donner des réponses claires. Cela peut aussi avoir une influence positive sur le prix de vente si jamais votre terrain se trouve bien au-delà des attentes de l’acquéreur.
Étape 6 : conclure la vente
L’accord de vente d’un terrain commence par la signature d’un avant-contrat de vente ou promesse de vente. Il s’agit d’un document qui établit les conditions préalables qui, si elles ne sont pas remplies, entraîneront la résiliation de l’avant-contrat. Il peut s’agir par exemple de la présentation du permis de construire, document purgatif de tout recours des tiers et bien plus encore. Si le bien foncier se trouve dans un lotissement, l’engagement de vente doit se soumettre à la présentation d’un règlement ou du cahier des charges du lotissement.
Il faut donc attendre près d’un semestre avant designer le contrat/acte de vente proprement dit. Ceci permet à l’acquéreur de recevoir son permis de construire et au délai de recours des tiers de s’écouler. La signature de l’acte de vente se fait devant le notaire. L’acte notarié ainsi délivré constate le transfert de propriété et déclenche le versement du prix de la transaction au vendeur dans un délai de huit jours.
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Quels sont les pièces et documents à fournir lors de la vente d’un terrain ?
Certains documents sont nécessaires pour la vente d’une parcelle de terrain à un tiers. Lesdits documents doivent être mis à la disposition du notaire avant de signer l’acte de vente conforme à la réglementation en vigueur. Comme pièces à fournir, vous avez :
Les pièces d’identification du vendeur
Comme pour toute opération de vente d’envergure, le vendeur doit absolument présenter un ensemble de documents qui attestent de sa citoyenneté et établissent son identité et de sa condition personnelle. Dans le cadre de la vente d’un terrain, le propriétaire-vendeur doit présenter les documents suivants :
- Les pièces d’identification : carte d’identité ou passeport ;
- La copie conforme du livret familiale et du contrat/acte de mariage ou acte de divorce ;
- Une copie du changement/modification du régime matrimonial (cas échéant) ;
- La copie de dissolution du PACS au greffe (cas échéant).
Le titre de propriété
Si vous envisagez de vendre votre terrain, vous avez l’obligation de présenter un titre de propriété attestant que vous êtes bel et bien le propriétaire du terrain mis en vente. Ce document prendre plusieurs formes à savoir :
- L’acte de vente,
- L’acte de succession,
- Le certificat immobilier,
- L’acte de donation prouvant que l’on a acquis le terrain, etc.
Comprenez que le titre de propriété est crucial lors de la vente d’un terrain, comme dans toute transaction immobilière.
Les documents fonciers
Ces documents peuvent varier selon qu’il s’agit d’un terrain constructible ou d’un terrain situé dans une propriété.
Pour un terrain à bâtir, vous avez comme documents :
- Les documents de délimitation du géomètre
- L’acte de modification du parcellaire cadastral (il atteste de la modification des limites d’une propriété en vue d’un nouvel enregistrement notarié pour une mise à jour du plan cadastral de la commune et du registre des propriétaires fonciers)
- L’acte de bornage contradictoire (si le terrain à ventre possède d’autres propriétés aux alentours)
- Le document sur l’état des risques potentiels (si le terrain se trouve dans une zone à risque)
Pour un terrain établi dans un lotissement
· Le cahier des charges du lotissement
· La garantie d’achèvement des travaux (si jamais, dans le cadre de vente de terrain relatif au lotissement, les travaux de raccordement et aménagements de voirie sont différés après le blocage ou la vente sur un compte séquestre auprès du notaire, du montant de la somme des travaux)
· Le règlement de lotissement.
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Vendeur ou acheteur : qui doit payer les frais du notaire ?
Lorsque vous acquérez un terrain à bâtir, vous devez payer des frais de notaire, également appelés droits de mutation ou frais d’acte, comme vous le feriez si vous achetiez un bien immobilier tel qu’un appartement ou une maison. Ces frais s’élèvent entre 5 et 7 % du prix de la vente du terrain et se payent par l’acquéreur.
Toutefois, le droit de mutation ou frais de notaire se constitue de plusieurs éléments ci-dessous.
Les débours
Il s’agit des frais que le notaire s’avance lui-même pour effectuer diverses démarches telles que la demande d’un certificat d’urbanisme, l’état de la situation hypothécaire et autres. Ils s’élèvent à 1 % environ du prix global du terrain, soit 1 200 € en moyenne, auxquels s’ajoutent 80 € pour le paiement de la garantie immobilière. Les débours font partie intégrante des frais d’acte.
Le droit d’enregistrement et de publicité foncière
La taxe de publicité foncière ou les droits de mutation, ainsi que les frais d’enregistrement ne sont pas négociables et s’élèvent à 5,80 % du prix total. Ces droits s’élèvent à 4 645 € pour un terrain vendu 80 000.
Les émoluments et honoraires
Ils correspondent au salaire effectif du notaire. Ce paiement se soumet à une TVA de 20 % et équivaut à 1 % du montant d’achat du terrain. Bien que les honoraires soient réglementés, ils peuvent être négociés dans une certaine mesure. La rémunération du notaire sera d’environ 1 260 € pour un terrain dont le prix est de 80 000 €.
Les émoluments sont déduits en fonction du prix de vente du terrain et respectent une ligne de tarification bien ficelée.
En somme, la vente d’un terrain en France nécessite une préparation minutieuse, ainsi que le respect des exigences légales et des stratégies de marketing efficaces. En suivant les étapes décrites dans ce guide complet, vous pourrez mener à bien le processus de vente. N’oubliez pas qu’il est essentiel de consulter un notaire compétent pour garantir le respect de la loi et protéger vos intérêts tout au long de la vente.
