Un crédit immobilier vous permet certes de vous constituer un patrimoine et de devenir propriétaire, mais il vous engage également sur 15, voire 25 ans. Il est alors particulièrement important de s’intéresser à ses différentes modalités, notamment aux taux immobiliers, qui vont conditionner en très grande partie le coût total de votre emprunt. Il y a des moments plus opportuns que d’autres pour contracter un crédit immobilier, il faut alors constamment rester informé. De quelle façon ?
Les moyens de s’informer sur les taux
Il existe différents moyens vous permettant de vous informer sur les taux immobiliers.
Les sites spécialisés
Pour se tenir au courant des meilleurs taux immobiliers, il existe des sites spécialisés afin de simplifier votre crédit immobilier. L’objectif de ce genre de plateforme est d’informer en temps réel le public sur les taux proposés au sein des principales institutions bancaires. Il offre également une analyse poussée des différents facteurs qui influent sur les taux ainsi que des projections d’experts, mois après mois. Il offre également un accompagnement de A à Z aux particuliers pour leur projet de financement immobilier.
La simulation de prêt immobilier
Un autre moyen de se tenir au courant des taux immobiliers est de faire une simulation de prêt. Cela permet de connaître en temps réel le meilleur taux du marché en fonction de sa situation. Il suffit de se rendre sur un site spécialisé en simulation de prêt immobilier et d’indiquer les informations concernant votre situation : revenus du foyer par mois, durée souhaitée, le type de bien recherché, l’apport personnel disponible, etc. Après avoir répondu à une série de questions, la plateforme vous indique alors directement le meilleur taux du moment. Ce type d’outil a l’avantage de ne pas engager l’utilisateur. Vous pouvez alors l’utiliser tout simplement pour connaître le meilleur moment de contracter un prêt immobilier.
L’accompagnement d’un courtier immobilier
La majorité des ménages font appel au crédit immobilier pour faire l’acquisition d’un bien. Cependant, pour optimiser sa capacité d’emprunt et profiter des meilleures conditions, le mieux est encore de se faire accompagner. Le processus peut en effet être long et difficile si l’on s’y aventure seul, sans l’aide d’un professionnel aguerri.
Un courtier immobilier a pour rôle de comparer les différents taux du marché à votre place. Il peut également les négocier auprès des banques, avec les autres conditions d’emprunt. Il vous aide à optimiser votre dossier emprunteur et à adapter votre stratégie de financement en fonction de la situation économique, pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt. L’avantage de ce type d’accompagnement est que vous évitez de faire le tour des banques, avec la perte de temps et tout le stress qui y sont liés. Vous faites également une économie conséquente grâce à des taux plus avantageux. Le financement ne devient alors plus un obstacle pour concrétiser votre projet immobilier.
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Les facteurs qui influent sur le taux immobilier
Différents paramètres sont pris en compte par les organismes emprunteurs pour déterminer le taux pour un prêt immobilier.
La durée de remboursement
Il faut savoir que plus la durée de remboursement est longue, plus le taux est élevé. La banque ne connaît pas la conjoncture économique et l’inflation qui se profilent d’ici une vingtaine d’années et préfère alors augmenter le taux lorsque la durée de remboursement est très longue.
Les risques de défaillance
Le taux d’intérêt tient également du niveau de risques de non-remboursement. Il est calculé de sorte à assurer ses arrières en cas de défaillance. Moins il y a de risques de non-remboursement, plus la banque est encline à prêter.
L’offre et la demande
Les taux d’intérêt sont également définis en fonction de l’équilibre entre l’offre et la demande. La demande dépend entièrement de la volonté des particuliers à emprunter et à investir dans l’immobilier. L’offre, en revanche, dépend principalement du taux directeur que la banque doit payer à la Banque Centrale européenne. Il faut savoir que plus la banque octroie des crédits immobiliers, plus elle a besoin de refinancer auprès de la BCE, à un taux directeur fixé par celle-ci. La banque calcule alors le taux immobilier de sorte à se garder une marge. Le résultat est que plus le taux directeur est élevé, plus le volume de crédit proposé est faible.
La localisation
Les taux immobiliers varient également en fonction des régions. Les banques mettent en effet en place un système décentralisé d’octroi au niveau régional pour que les prêts s’adaptent aux réalités de chaque localité (revenu moyen, taux d’emploi, dynamisme économique…) Pour un dossier d’emprunt équivalent, il est alors possible d’obtenir un meilleur taux en fonction de la région où vous empruntez.
La conjoncture économique
Outre ces différents facteurs structurels, la conjoncture économique joue également un rôle important dans la fluctuation des taux. Si ces derniers étaient relativement bas depuis 2008, la pandémie du coronavirus pourrait changer la donne. Elle a été marquée par une pause sans précédent de l’économie mondiale. Cependant, en raison du soutien de la BCE, les taux immobiliers devraient rester stables, du moins pour 2021.
Le taux de chômage et la baisse du PIB impactent en effet la capacité des ménages à emprunter et augmentent les risques de défaillances. Les incertitudes futures liées à la récession économique devraient alors pousser les banques commerciales à rehausser légèrement les taux.
En parallèle, les conditions d’accès aux crédits immobiliers pourraient également se compliquer. La Banque de France et le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) ont particulièrement mis en garde les banques à être vigilants sur la solvabilité des emprunteurs, notamment ceux contractant un prêt sans apport. Celui-ci devrait s’élever à environ 15% du montant total du prêt sous peine de voir le montant emprunté considérablement réduit. Le taux d’endettement ne pourra pas non plus se trouver en dessus des fameux 33%. Le HSCF incite également les banques à privilégier les durées de remboursement plus courtes, soit moins de 25 ans. Vous aurez alors plus de chance d’obtenir votre prêt pour une durée de remboursement de 15 à 20 ans.
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Comment diminuer le coût d’un prêt immobilier ?
Diminuer le coût d’un prêt immobilier est tout à fait possible grâce à différents dispositifs.
Le PTZ
Il existe des moyens de diminuer votre taux immobilier, le plus célèbre étant le prêt à taux zéro (PTZ). Vous pouvez en profiter pour l’acquisition de votre résidence principale. Les autres conditions sont relatives à vos ressources et le lieu où vous comptez acheter le bien. Comme son nom l’indique, le PTZ vous permet de ne payer aucun taux d’intérêt pour votre crédit immobilier. Vous n’aurez alors qu’à rembourser le capital emprunté. Il faut également savoir que le remboursement se fait sur une période différée. Les mensualités ne sont alors prélevées qu’après 5 à 15 ans. Les biens concernés sont :
- un terrain destiné à accueillir votre résidence principale,
- un local transformé en logement,
- un logement neuf ou rénové permettant de le considérer comme neuf,
- un logement rénové situé dans une zone B2 et C,
- un bien acheté dans le cadre d’un bail réel solidaire (dispositif d’aide aux plus modestes pour faciliter l’acquisition immobilière),
- un logement social, occupé par le locataire depuis au moins 2 ans et qui est en vente, ou qui est vacant,
- une location-accession, permettant de bénéficier du bien pendant une certaine durée puis d’en devenir propriétaire à un prix inférieur à ceux du marché.
Le taux de l’assurance emprunteur
Le taux de l’assurance emprunteur est un autre facteur qui peut augmenter considérablement le coût de votre emprunt immobilier et le poids des mensualités. Obligatoire, l’assurance emprunteur est bien souvent négligée par les emprunteurs qui préfèrent prendre automatiquement celle proposée par la banque de peur de se voir refuser le crédit.
Heureusement, il est tout à fait possible d’en changer pour une assurance qui coûte moins cher. La loi Hamon vous permet d’opter pour une autre assurance à n’importe quel moment pendant la première année. La loi Sapin vous permet, quant à elle, de le faire chaque année, à la date d’anniversaire du contrat. Cela nécessite néanmoins un préavis de deux mois.
