Bien que la SCI et la SCPI permettent de se constituer un patrimoine immobilier, il est important de savoir qu’il s’agit de deux types de placements immobiliers aux caractéristiques distinctes. En effet, même si les deux permettent de générer des revenus locatifs réguliers, en matière de gestion, d’objectif et de fiscalité, la Société Civile Immobilière (SCI) est fondamentalement différente de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous présentons dans cet article chacune de ces solutions de placement pour que vous puissiez en saisir facilement les différences entre elles.
Sommaire :
Quelles sont les différences entre une SCI et une SCPI ?
Investir en SCI vous permet de devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens que vous pouvez transmettre. À travers un pacte d’associés, vous pouvez maintenir la transmission de ces biens dans votre famille. La SCI constitue un excellent outil pour gérer son patrimoine, et exige plus de gestion.
La SCPI constitue un véritable produit ou outil d’investissement immobilier. Elle offre moins de contraintes en termes de gestion. Aussi, elle permet de dégager des revenus immédiats, réguliers et stables. Par ailleurs, étant donné qu’elle fonctionne selon les règles de l’AMF, une SCPI est une option de placement très sécurisante.
Placer son argent dans une SCI est similaire à entreprendre. Il y a des tâches de gestion à effectuer, des biens immobiliers à visiter, acquérir, louer ou vendre. Placer son argent dans une SCPI est similaire à investir dans un actif. Vous remplissez juste des documents et devenez investisseur.
Alors, faut-il investir en pierre-papier dans une SCI ou une SCPI ? Tout dépend avant tout de votre budget, de vos objectifs et de votre profil (êtes-vous plus entrepreneur ou investisseur ?). Les parties ci-dessous vous permettront de mieux comprendre ce que sont une SCI et une SCPI, ainsi que les différences entre elles.
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La Société Civile Immobilière ou SCI
Nous vous présentons ici la définition d’une SCI, comment elle fonctionne et quels sont ses avantages et inconvénients.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?
La SCI se présente comme une structure juridique qui garantit l’investissement et la gestion collective des biens immobiliers. L’objectif d’une SCI est principalement d’acquérir des parts d’un ou de plusieurs biens immobiliers pouvant être transmis à long terme.
Autrement dit, la SCI est d’abord un instrument de transmission du patrimoine pour les principaux associés.
Les biens immobiliers acquis par les différents associés sont le patrimoine de la SCI. Ceci étant, chacun des associés détient une quote-part de la SCI en fonction du montant investi. Selon les parts investies, chaque investisseur peut alors se constituer un patrimoine lui permettant de bénéficier de revenus fonciers réguliers.
S’il n’est pas rare de constater que ce sont le plus souvent les membres d’une même famille qui détiennent une SCI, c’est surtout parce que cela leur permet de léguer un héritage à leur descendance.
Pour ce qui est de la fiscalité de la SCI, son régime de base de l’imposition est l’impôt sur le revenu (IR). Il revient aux associés de déclarer les revenus de la SCI dans leur déclaration d’impôt au titre des revenus fonciers. Ils ont cependant la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Une fois cette solution adoptée, ils ne peuvent cependant plus la changer.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Acquérir un bien immobilier en SCI présente de nombreux avantages. D’abord, cela permet de gérer son patrimoine immobilier sans grande difficulté.
Avec une SCI, la cession des parts sociales prévaut sur la cession des immeubles. L’opération est par conséquent moins coûteuse et ne nécessite pas de passer par un notaire.
Par ailleurs, la fiscalité de la SCI est très avantageuse. Les souscripteurs ont le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Bien plus, s’il s’agit d’une SCI familiale, les associés peuvent bénéficier d’un abattement des droits de succession en ligne directe. Le montant de la cession des parts sociales par enfant s’élève à 100 000 € pour chaque donation tous les 15 ans.
Enfin, dans la mesure où la gestion de la SCI est collective, les charges sont partagées entre tous les associés.
Quels sont les inconvénients d’une SCI ?
Le principal inconvénient d’une Société Civile Immobilière vient de ce que les démarches pour en créer sont complexes. En effet, il faut rédiger les statuts, publier l’annonce dans le journal officiel, faire immatriculer au RCS.
D’autre part, en matière de gestion de SCI, une certaine rigueur s’impose. Il est obligatoire de tenir une assemblée générale annuelle.
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La Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI
Au-delà de la définition de la SCPI, nous décrivons dans les points ci-dessous son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients.
Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier (SCPI) ?
En plus des revenus locatifs qu’elle permet de générer, la SCI donne la possibilité de préparer la succession par la transmission d’un patrimoine. La SCPI par contre possède un seul objectif qui est financier.
Une société civile de placement immobilier a pour principal but de faire fructifier l’argent.
En investissant dans les immeubles de logements ou dans les immeubles de bureaux, les personnes (morales ou physiques) qui investissent en SCPI souhaitent uniquement générer des bénéfices à long terme.
Les investisseurs d’une SCPI sont généralement très nombreux. Ils acquièrent des biens différents dans plusieurs zones géographiques par le bien d’une société de gestion. Cette dernière se charge de gérer un patrimoine que les investisseurs ne connaissent parfois pas du tout.
Il revient à cette société d’acheter les biens immobiliers, de trouver les locataires, de s’occuper des travaux, de payer les taxes, de percevoir les loyers et de reverser les parts de chaque associé sous forme de dividendes. L’organisme de placement collectif peut aussi revendre les biens s’il souhaite réaliser une plus-value sur les actifs financiers.
Il est possible d’investir en SCPI avec un petit budget. En plus, l’investisseur peut choisir de le faire à crédit, au comptant, avec l’assurance-vie ou avec le démembrement temporaire. Plutôt que d’investir directement dans la pierre, l’épargnant achète des parts dont la valeur est généralement comprise entre 150 et 1000 €. La SCPI, en matière de fiscalité, est soumise à l’impôt sur le revenu.
Quels sont les avantages de la SCPI ?
D’abord, il est possible pour une personne morale ou pour une personne physique d’investir en SCPI. Ensuite, il n’est pas nécessaire de disposer d’une forte somme d’argent pour acquérir des parts de SCPI, sans parler du fait qu’il existe plusieurs possibilités de paiement.
D’autre part, la SCPI présente un autre avantage qui est celui de la mutualisation du risque locatif. Non seulement l’investissement est collectif, mais les investisseurs possèdent généralement plusieurs biens.
Aussi, investir en SCPI c’est bénéficier d’une certaine sécurité puisque les sociétés de gestion sont soumises aux règles de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Au-delà de la diminution du risque, les investisseurs bénéficient d’une grande flexibilité et d’une tranquillité d’esprit pour ce qui est de la gestion de leurs biens. Celle-ci est confiée à un organisme de placement. Aussi, investir en SCPI ne nécessite pas de créer une société comme c’est le cas avec la SCI.
Enfin, les SCPI réalisent généralement d’excellents rendements. Par exemple, grâce à sa stratégie de diversification basée sur une sélection de façon opportune et stricte des actifs, la SCPI Coeur de Régions réalise des rendements exceptionnels. Elle offre un bon équilibre entre risque mesuré et rendement attractif.
Quels sont les inconvénients de la SCPI ?
Le principal inconvénient de l’investissement dans une SCPI est le risque de perte du capital. Ce risque est inhérent à de nombreuses autres formes d’investissement. Mais il augmente avec une mauvaise gestion des biens et un marché immobilier fluctuant.
Par ailleurs, il est possible que la société de gestion fasse faillite parce qu’aucun des biens acquis n’est loué.
Pour en savoir plus : https://www.impots.gouv.fr/particulier/societe-civile-immobiliere
