Il est difficile aujourd’hui d’investir dans l’immobilier sans apport personnel. Cela reste toutefois possible. Il suffit de bien choisir sa banque et le bien dans lequel investir, bien monter son dossier et y inclure des preuves intéressantes pour le banquier, et ne pas oublier de profiter des dispositifs et aides de l’État en la matière. Découvrez tous les détails ci-dessous et commencez à investir sans apport personnel dans l’immobilier.
Définir son budget et choisir l’objet de son investissement
Il existe plusieurs possibilités d’investir dans l’immobilier sans apport personnel. Tout d’abord, il faut définir le budget prévu pour le projet et bien le structurer. Il faut ensuite veiller dans ce cas bien précis à favoriser les logements de qualité, bien situés et pas très grands.
Il est possible de choisir :
- D’investir dans une maison ancienne ;
- D’investir dans un logement neuf ;
- D’acheter un logement déjà loué.
Identifier la meilleure banque pour le crédit immobilier et être un bon client
Toutes les banques ne respectent pas au millimètre près les règles de financements. Il faut donc identifier les banques vers lesquelles se tourner. Il est conseillé de privilégier celles qui sont agressives dès le départ dans la recherche de clients, et de placer un peu d’argent dans un ou plusieurs de leurs produits. Elles seront ainsi plus enclines à accorder un crédit sans apport.
Le fait d’être un client actif de la banque donne déjà quelques points d’avance.
L’investisseur doit également mettre en avant le fait que cette acquisition est gagnante tant pour lui que pour sa banque.
Monter son dossier de financement
L’investisseur regroupe toute la documentation exigée par sa banque pour le financement d’un projet immobilier. Ainsi, il sera constitué des documents ayant trait à la personne de l’investisseur (carte nationale d’identité, passeport valide, justificatif de domicile …) et de ceux se rapportant à sa situation professionnelle (contrat de travail, relevés de compte bancaire, avis d’imposition…). Le dossier bancaire doit être complet, conforme aux exigences de la banque et solide pour défendre le projet.
Pour être sûr d’avoir un dossier bancaire solide, il faut :
- Bien faire mention des coûts indispensables.
- Éviter d’intégrer des besoins financiers inutiles.
- Ne surtout pas oublier que l’investisseur reste le premier visage du projet, vient ensuite le dossier.
Alors il faut tout mettre en œuvre pour ne pas faire hésiter son banquier un seul instant. La plupart des investisseurs choisissent de se faire accompagner par des professionnels (courtier immobilier) pour un dossier encore plus solide. Cela vient d’ailleurs se confondre en argument de financement.
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Consulter son conseiller bancaire
Avec le dossier bancaire en main, il est temps de se rapprocher du banquier pour soutenir ce dossier.
Démontrer qu’on est financièrement stable
Puisqu’il n’y a aucun apport pour rassurer le banquier, il est essentiel d’avoir des revenus stables. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle dans de tels cas, le CDI (contrat à durée indéterminée) est particulièrement apprécié.
Si l’investisseur ne dispose que d’un CDD (contrat à durée déterminée), il devra encore justifier de la stabilité de ses revenus, et de la non-existence d’un quelconque découvert sur une période déterminée. Les banquiers sont friands des revenus personnels de porteur de projet que des revenus locatifs, d’où l’intérêt d’apporter la preuve de sa stabilité financière.
Prouver que le projet d’investissement est rentable
Il est essentiel d’avoir des arguments solides pour attester de la viabilité du projet. L’investisseur a donc intérêt, pour les biens pas encore en location, à disposer des informations exactes sur les fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier et sur les montants des gains potentiels. Il devra en plus mettre l’accent sur les qualités dudit bien (localisation stratégique, coût, état…).
Pour un logement déjà loué, les sommes collectées pour le compte des loyers sont préalablement connues et le fait que le bien soit déjà occupé suffit pour rassurer la banque.
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Bénéficier des dispositifs de l’État sur le financement des projets immobilier
L’État français a mis en place plusieurs dispositifs d’accès aux financements selon que le bien soit neuf ou non, à savoir :
La loi PINEL
La loi Pinel concerne les logements neufs, les logements à construire et les logements anciens en rénovation ou en réhabilitation. Une réduction d’impôts sur le revenu est accordée à l’investisseur et celle-ci change en fonction de la durée de la mise en location du logement. Les biens concernés sont, depuis janvier 2021, ceux situés dans les bâtiments d’habitation collectifs.
Le dispositif Denormandie
Il concerne les logements anciens. Il prend la forme d’une réduction d’impôts sur le revenu octroyée aux particuliers pour encourager la rénovation.
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Ici, l’investisseur peut choisir entre deux régimes fiscaux. La première option est le « micro-BIC ». Il peut l’utiliser lorsque les revenus locatifs sont en dessous de 70 000 euros. Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 %. La seconde option est le régime du « réel ». L’investisseur peut y souscrire lorsque ses revenus locatifs sont au-dessus de 70 000 euros ou non. Après déduction de toutes les charges réellement engendrées par le projet, une mise à niveau fiscale est accordée à l’investisseur.
L’amendement Censi-Bouvard
Il offre la possibilité de sécuriser le loyer d’un logement pendant une durée de 11 ans, que le logement soit loué ou non. Il aide ensuite sous certaines conditions l’investisseur à récupérer 20 % de TVA sur le montant investi. Enfin, ce dispositif permet de baisser ses impôts jusqu’à 11 % du montant hors taxes du bien pendant 9 années.
Les prêts dits « aidés »
Parmi ces prêts, on peut citer le PTZ+, le prêt employeur, le prêt épargne-logement ou encore le prêt relais, qui aident à obtenir facilement un crédit sans apport personnel.
Remarque : les collectivités territoriales mettent elles aussi à la disposition des investisseurs des prêts avantageux pour promouvoir l’investissement immobilier dans leur région. Il faut donc se rapprocher d’une collectivité territoriale pour connaître les dispositifs en vigueur dans sa région.
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Profiter de l’effet levier du crédit
C’est l’avantage majeur qu’il y a à opter pour un prêt sans apport. Le crédit obtenu à la banque doit être investi sur un bien rentable, puis remboursé (en une seule fois ou en plusieurs mensualités) grâce aux loyers perçus sur le logement. On fait des bénéfices en investissant l’argent d’autrui – la banque dans ce cas. C’est ça l’effet levier du crédit.
Pour profiter pleinement de cela, l’investisseur doit se battre pour obtenir le taux d’intérêt le plus faible possible. Or, il est difficile d’y parvenir avec un apport personnel faible ou sans apport. L’astuce consiste donc à négocier une durée plus longue. Pour s’assurer d’accorder le prêt immobilier au meilleur taux et pendant la bonne durée, la banque sera donc attentive aux critères comme :
- Le montant des revenus de l’investisseur ;
- La constance de ces revenus ;
- La gestion des finances au moins sur les 3 derniers mois (la capacité de l’investisseur à épargner) ;
- Et les investissements antérieurs.
En somme, emprunter sans apport personnel est certes difficile, mais bel et bien possible. Il faut donc, pour y parvenir, avoir un dossier bancaire solide et faire preuve de professionnalisme, afin de n’éveiller aucun doute chez le banquier. Faire appel à l’accompagnement d’un professionnel est parfois indiqué pour des résultats sûrs. Il pourra identifier la meilleure banque pour votre projet et les dispositifs mis en place par l’État pour accompagner les investisseurs immobiliers dans votre situation.
L’importance de l’assurance emprunteur dans l’investissement immobilier sans apport personnel
Dans un investissement immobilier sans apport personnel, l’emprunteur doit être particulièrement vigilant quant à la qualité de son dossier de financement pour rassurer la banque et obtenir un crédit. L’une des pièces maîtresses de ce dossier est l’assurance emprunteur.
Cette assurance garantit le remboursement du crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur.
Elle est donc un élément clé pour sécuriser l’investissement en assurant son crédit immo. Le choix de l’assurance emprunteur n’est donc pas à négliger. En effet, le coût de cette assurance peut représenter une part significative du coût total de l’emprunt. C’est pourquoi il est judicieux de faire jouer la concurrence et de comparer les offres proposées par différentes compagnies d’assurance.
Il est possible de négocier avec sa banque ou de faire appel à un courtier en assurance pour obtenir des conditions plus favorables.
Il convient également de préciser que pour un investissement locatif, l’assurance emprunteur peut être déductible des revenus fonciers. Cela représente un avantage non négligeable pour l’investisseur.
Des informations complémentaires pour réussir son investissement sans apport personnel
Outre les éléments précédemment évoqués, vous devrez prendre en compte quelques informations clés pour réussir son investissement immobilier sans apport personnel.
Ne pas négliger l’étape de la simulation
Il est essentiel de réaliser une simulation de financement pour avoir une vision claire des possibilités d’emprunt et des mensualités qui en découlent. Cette simulation permet également de comparer les offres de différentes banques et de choisir la plus avantageuse.
Faire appel à un notaire pour la rédaction de l’acte d’achat
Le notaire est un professionnel du droit immobilier qui peut apporter des conseils juridiques et fiscaux pertinents pour sécuriser l’investissement.
S’entourer de professionnels compétents
Le recours à un courtier immobilier peut ainsi faciliter l’obtention d’un crédit et optimiser les conditions financières. De même, l’accompagnement d’un gestionnaire de patrimoine peut permettre d’optimiser la rentabilité de l’investissement locatif.
En somme, investir dans l’immobilier sans apport personnel est un projet réalisable à condition de respecter certaines étapes clés et de s’entourer des bons professionnels. L’assurance emprunteur est un élément à ne pas négliger pour sécuriser l’emprunt. Il est également important de réaliser une simulation, de recourir à un notaire et de s’entourer de professionnels compétents pour maximiser les chances de réussite de l’investissement.
