Le bail commercial constitue un élément clé du fonds de commerce de votre entreprise artisanale, commerciale ou industrielle sur Paris, ou quelle que soit la ville où votre local est implanté. Au cours ou à l’expiration de ce contrat, diverses situations peuvent entraîner des litiges entre le bailleur et le locataire. Dans cet article, découvrez 7 contentieux à régler avec un avocat en immobilier. Avant cela, sachez pourquoi il peut s’avérer nécessaire de recourir à cet expert juridique.
Sommaire :
Bail commercial : faites appel à un avocat en immobilier en cas de contentieux
L’idéal est de faire appel à un avocat en immobilier avant et pendant la durée de la location du local commercial ou professionnel. Cela permet aussi bien au bailleur qu’au locataire d’éviter les contentieux liés au bail commercial. Un avocat spécialisé en baux commerciaux vous fournit des conseils juridiques avisés (rédaction du bail, information sur vos droits et vos obligations, renouvellement du bail, etc.).
Si vous êtes en désaccord avec l’autre partie (locataire ou bailleur), votre avocat intervient pour défendre vos intérêts. En cas d’échec des négociations amiables, il vous assiste lors d’une action en justice, et à cet effet, si vous avez besoin d’un avocat en immobilier sur Paris, adressez-vous à un cabinet reconnu et fiable. Un bon avocat vous accompagne à tout moment, de la conclusion du contrat jusqu’à sa résiliation.
Voyons ci-dessus 7 situations conduisant souvent à des contentieux à régler avec l’assistance d’un avocat en immobilier.
Défaut de paiement des loyers par le locataire
Le paiement de loyer fait partie des obligations du locataire. Ainsi, l’inexécution de cette obligation peut conduire à la résiliation automatique du bail commercial si le contrat inclut une clause résolutoire.
Avant d’appliquer cette clause résolutoire, le bailleur doit envoyer préalablement une lettre en recommandé sommant au locataire de payer. À défaut de régularisation, il peut agir en justice pour faire constater la résiliation du contrat et obtenir l’autorisation d’expulser le locataire.
Refus de réaliser des réparations du local par le bailleur
La répartition des charges locatives entraîne souvent un désaccord entre le bailleur et le locataire. Rappelons que, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, cette répartition doit être effectuée selon certaines dispositions d’ordre public.
Le propriétaire peut ainsi être tenté d’attribuer au locataire des charges non récupérables légalement. Il peut notamment refuser d’entreprendre de grands travaux de réparation de murs, de voûtes ou de toiture.
Dans ce cas, le locataire peut saisir un juge pour obtenir l’autorisation de mener les travaux nécessaires pour le compte du bailleur. Le juge décidera des modalités de remboursement du coût des travaux au locataire.
Cession du droit au bail commercial
La cession du droit au bail commercial est l’une des sources de litige entre le bailleur et le locataire. En effet, toute cession de bail commercial, sauf dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, doit être signifiée au bailleur. À défaut, elle lui est inopposable.
Il se peut cependant que le locataire soit tenté de dissimuler une cession de fonds de commerce derrière une cession de droit au bail afin de contourner certaines formalités. C’est dans ce cas qu’un désaccord survient souvent entre le locataire et le propriétaire.
Cession du local commercial
Il peut arriver que le bailleur décide de vendre son local commercial, alors que le locataire refuse de partir pour pouvoir poursuivre son activité. La décision du bailleur peut être due à des contentieux qu’il a avec le locataire (déspécialisation des activités par exemple).
En effet, la cession du local commercial ne peut servir de motif pour rompre le bail. Ce dernier sera en principe transmis au nouveau propriétaire. Toutefois, le bailleur peut résilier un bail commercial au moment de la vente du bien s’il a un motif grave et légitime contre le locataire.
Il a aussi la possibilité d’appliquer la résiliation triennale légale si la cession du local se passe au terme d’une période triennale justement.
Déspécialisation des activités
La déspécialisation est l’action de modifier l’objet d’usage du local commercial. Si elle est partielle, le bailleur ne peut s’opposer au projet du locataire. Dans ce cas, ce dernier peut ajouter à son activité principale une activité connexe. Cependant, si le bailleur remet en cause cette déspécialisation partielle, il est en droit de saisir le tribunal judiciaire.
En cas de déspécialisation totale, le locataire doit demander l’autorisation du bailleur et lui présenter un motif pertinent du changement d’activité. Si le bailleur n’a pas donné son approbation, le locataire peut procéder à la saisine du tribunal judiciaire.
Le juge peut imposer au bailleur cette déspécialisation totale. En contrepartie, il est en droit de faire augmenter le loyer et de demander au locataire une indemnité compensant le préjudice subi.
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Augmentation du loyer
Le bailleur est en droit de demander une augmentation du loyer dans les cas suivants :
- à l’issue d’une période triennale (3, 6 et 9 ans) : l’augmentation est plafonnée selon des indices légaux (indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires),
- au terme du bail commercial et en cas de renouvellement de ce contrat : les révisions dépendent de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction.
Dans ces deux cas de figure, le bailleur peut être tenté de contourner le principe de plafonnement afin d’obtenir une augmentation plus importante. C’est là que le désaccord entre le bailleur et le locataire pourrait apparaître.
Aussi, avec des baux commerciaux de plus de 12 ans, les bailleurs et les locataires sont souvent en désaccord à cause des révisions du loyer. Notons qu’au terme de 12 ans de location, un propriétaire profite du déplafonnement du loyer.
Refus du renouvellement du bail commercial
À l’expiration du bail commercial, le locataire fait part au bailleur de son souhait de le renouveler. Si le propriétaire s’oppose au renouvellement du contrat, il doit notifier, par acte d’huissier, son refus motivé dans un délai de trois mois.
Le locataire dispose d’un délai de deux ans pour mener une action en justice et contester la décision du bailleur. En revanche, s’il accepte le non-renouvellement du bail, le bailleur est obligé de lui verser une indemnité d’éviction.
Visant à réparer le préjudice causé par ce non-renouvellement, cette indemnité d’éviction doit couvrir la valeur marchande du fonds de commerce. Souvent, la fixation de cette indemnité conduit à un contentieux important.
Ce qu’il faut retenir sur les contentieux relatifs au bail commercial
Un avocat en immobilier peut intervenir en qualité de conseil pour les contentieux auprès des bailleurs et des locataires. Cet expert vous assiste lors d’une action en justice en cas de litiges relatifs à votre bail commercial. Maîtrisant le droit immobilier et le droit commercial, il est en mesure de défendre vos droits. En effet, les contentieux relatifs aux baux commerciaux sont multiples. Ils peuvent être liés à l’inexécution des obligations du locataire ou du bailleur, à la cession du local commercial, à la cession du droit au bail, à l’expiration du contrat, etc. Vous êtes propriétaire bailleur ? Afin de limiter les conflits avec vos locataires, il convient aussi de confier la gestion locative de votre bien à une agence spécialisée pour une plus grande tranquillité d’esprit.
