Mise en place en 2014, la loi Pinel est une niche fiscale de l’immobilier. Elle permettait aux Français qui voulaient acquérir de l’immobilier neuf de bénéficier de significatives réductions d’impôts. Après environ une décennie d’implémentation, le gouvernement Borne décide de changer d’orientation et d’y mettre fin de façon progressive. Néanmoins, si vous aspirez dans un avenir proche à un achat dans l’immobilier, il existe d’autres niches de défiscalisation pour vous.
Sommaire :
Quelle fin pour le dispositif Pinel ?
Ce sont les résultats mitigés de ce dispositif qui poussent le gouvernement à le supprimer. L’offre immobilière dans les zones cibles du Pinel reste insatisfaisante, comparée au reste de la France. Pour rappel, des réductions d’impôt sur l’achat étaient accordées aux investisseurs immobiliers qui s’engageaient à louer dans des zones Pinel, dont l’offre en logements est trop basse.
Essentiellement, ces réductions dépendaient de la longueur de la période de location : pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 %, Pour un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 %. Mais ces avantages seront graduellement supprimés jusqu’au 31 décembre 2024, date après laquelle votre nouvel investissement immobilisé ne pourra plus bénéficier de cette niche. Voici comment se présente la nouvelle grille.
| Engagement | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Jusqu’au 31 décembre 2022 | 12 % | 18 % | 21 % |
| En 2023 | 10,5 % | 15 % | 17,5 % |
| En 2024 | 9 % | 12 % | 14 % |
Les alternatives à la loi Pinel
Même si la loi Pinel constitue l’une des niches fiscales les plus intéressantes du secteur de l’immobilier, il y en a d’autres que vous pouvez toujours utiliser pour optimiser vos impôts.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un moyen d’obtenir une réduction globale de votre assiette fiscale à travers les revenus fonciers. En effet, le principe de cette méthode d’optimisation fiscale est d’acquérir de l’immobilier ancien à des fins de locations, et d’y effectuer des rénovations importantes qui rentrent dans la catégorie des travaux déductibles.
Votre choix devra donc se porter sur un immeuble ancien donc le potentiel (style architectural, quartier ou ville d’implantation) vous permettra après rénovation d’obtenir un actif immobilier de valeur.
Pour bénéficier du déficit foncier, votre activité immobilière doit relever du régime réel. Ainsi, toutes les charges que vous supportez pourront être déduites des éventuels loyers collectés pour obtenir votre base imposable en ce qui concerne vos revenus fonciers. Dans le cas où ces charges sont supérieures aux revenus locatifs (ce qui est probable au moins la première année après l’acquisition), un déficit est constaté. Ce dernier peut être :
- Reporté sur votre revenu total dans la limite de 10 700 euros (en cas de rénovation énergétique dans certaines conditions, ce montant est doublé). En cas d’inactivité et de l’absence d’autres revenus, vous avez 6 ans pour imputer ses déficits sur vos revenus lors d’un exercice.
- Reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour la fraction supérieure à la limite.
La déductibilité des charges dépend de leur nature et du type d’immeubles sur lesquelles on les engage. Elles doivent respecter aussi d’autres conditions générales. Notamment , elles doivent être effectivement supportées par le propriétaire sur l’année fiscale déclarée.
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Le dispositif Denormandie
Il est similaire à la loi Pinel dans le principe, car il vise aussi la promotion d’un immobilier de qualité dans des zones précises. La niche porte sur les logements anciens qui ont été rénovés avant l’achat ou qui le seront par le nouveau propriétaire. Le coût total de ces rénovations doit être supérieur à 25 % du prix d’achat pour bénéficier des avantages fiscaux. Ceux-ci sont ont une base de calcul identique à ceux de la loi Pinel.
Vous obtenez une réduction de l’impôt sur le revenu équivalente à 12 % de l’opération, si la durée de location est d’au moins 6 ans. Ce taux augmente à 18 % si le bien est loué 9 ans, et jusqu’à 21 % si la location s’étend sur au moins 12 ans.
Pour que votre opération immobilière intègre le dispositif, l’immeuble doit se situer dans une des communes labélisées « Cœur de ville ». Il peut aussi bénéficier d’une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire). Il faut aussi que vos loyers tiennent compte des plafonds alignés aux revenus des locataires. Enfin, chaque personne ne peut investir que 300 000 euros par an au titre du dispositif Denormandie.
Le Pinel +
Il s’agit d’une niche qui permet d’obtenir des crédits d’impôt dans l’investissement immobilier, avec des avantages similaires au Pinel. La différence ici vient de ce que les critères d’éligibilité de Pinel plus servent à promouvoir des logements plus confortables et plus écologiques. Le dispositif Pinel + a été mis en place en 2023. Il concerne les logements acquis en neuf ou état futur d’achèvement.
En ce qui concerne les exigences écologiques, le bien immobilier que vous allez acheter doit être conforme à la Réglementation environnementale RE 2020, pour un haut niveau de performance énergétique et environnementale.
Ces logements doivent offrir une meilleure efficience dans la régulation des températures, notamment en été. L’objectif est aussi d’inciter à l’usage de matériaux plus durables dans la phase de construction ; chanvre, cellulose, bois, etc. Ainsi, pour les exigences liées au confort, les normes applicables aux logements sous Pinel+ sont conformes au référentiel Leclercq-Girometti. Il est issu d’un rapport sur l’évolution de la qualité des logements neufs. Sont désormais requis :
- une surface minimale par typologie : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
- La présence systématique d’un espace extérieur
- à partir du T3 et autres types de logements plus grands, une double exposition et une surface extérieure (5 m² de surface extérieure pour 62 m² ; 7 m² de surface extérieure pour 79 m² ; 9 m² de surface extérieure pour 92 m²).
La réduction d’impôt accordée est conditionnée par l’engagement de louer sur une durée déterminée :
- 12 % pour une mise en location de 6 ans
- 18 % pour une mise en location de 9 ans
- 21 % pour une mise en location de 12 ans
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Loc’Avantages
Le mécanisme Loc’Avantages est l’une des niches de l’immobilier locatif les plus accessibles. En effet, cette incitation fiscale permet d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu. Elle vient ainsi remplacer le dispositif « Louer Abordable », et est en cours jusqu’en décembre 2024.
Ce dispositif vise à encourager l’offre de logements abordables et contrairement à Pinel ou DeNormandie, est accessible dans toute la France.
C’est l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) qui gère ce dispositif. Par contre, c’est la signature d’une convention avec cette agence qui donne le droit de bénéficier de Loc’Avantages
Les conditions pour obtenir les réductions fiscales Loc’Avantages sont les suivantes :
- S’engager à louer le logement pour une durée minimale de 6 ans
- Le locataire ne doit pas être un membre de la famille du bailleur et doit occuper le logement en résidence principale.
- Dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le logement doit avoir un résultat supérieur aux étiquettes énergétique F et E.
- loué le logement à un foyer modeste.
La loi Malraux
Cette loi propose un dispositif fiscal incitatif pour les français qui veulent investir dans les bâtiments et monuments historiques et autres bien classés. Ainsi; la réduction d’impôts obtenue pour les contribuables dépend des zones et du type de bâtiments à rénover :
- 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable disposant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou conventionné
- 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable disposant d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
Ce pourcentage s’applique sur le montant des travaux de rénovation, avec un plafond de 400 000 euros. Ainsi, la réduction peut s’étaler sur 4 exercices fiscaux. Par contre, les conditions pour obtenir les avantages prévus par la loi Malraux sont :
- Achet d’un bien immobilier classé ou inscrit au titre des monuments historiques.
- Réalisation de travaux de restauration sur l’entièreté de l’immeuble, travaux contrôlés et suivis par l’architecte des Bâtiments de France.
- Location du logement nu à titre de résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans.
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La Location Meublé Non professionnelle (LMNP)
Une voie d’optimisation fiscale pour votre prochain investissement immobilier est de l’exploiter avec le statut LMNP. En effet, faire de la Location Meublé Non professionnelle permet de louer un bien immobilier meublé et de profiter d’un régime fiscal intéressant. Avec ce statut, toutes les charges liées à l’exploitation de l’immeuble (intérêts bancaires sur emprunt, amortissement, entretien, travaux de maintenance, etc.) se déduisent des recettes locatives. C’est le solde obtenu qui sera la base d’imposition des revenus fonciers. Il faut respecter 3 conditions avec le statut LMNP :
- Le locataire doit trouver dans le logement tous les équipements, meubles et aménagements pour vivre au quotidien.
- Les recettes générées par la location meublée restent inférieures à 23 000 € par an.
- La part des revenus locatifs dans le revenu total du foyer fiscal doit rester inférieure à 50 %.
